不動産業者の査定書を要する場合

不動産業者の査定書を要する場合

１(1)　自己破産又は個人再生において自己所有の土地建物（いわゆるマイホーム）がある場合，その売却価値を裁判所に説明するため，不動産業者の査定書を用意する必要があります。
   なぜなら，マイホームの売却価値が銀行等の住宅ローンの残高よりも多い場合，差額分を一般の債権者に弁済する必要が生じるからです。
(2)   例えば，①マイホームの売却価値が２０００万円で，住宅ローンの残高が３０００万円の場合，一般の債権者に弁済する必要はない（このような状態を，担保不足とか，オーバーローンなどといいます。）のに対し，②マイホームの売却価値が２０００万円で，住宅ローンの残高が１５００万円の場合，一般の債権者に５００万円を弁済する必要が生じます。
(3)　住宅ローンの残高がマイホームの固定資産評価額の１．５倍を超えている場合は通常，オーバーローンの状態になっています。

２　不動産を共有している場合，他の共有者の持分も含めた不動産全体が担保権の負担を負っている場合が通常であり，その場合は，共有持分相当額ではなく，不動産全体の価格に対して被担保債権残額が固定資産評価額の１．５ 倍を超えるかどうかの判断をすることになります。
   そのため，例えば，夫婦の持分が２分の１ずつの場合，固定資産評価額を２分の１で計算するのではなく，全体で計算することになります。

３(1)　固定資産評価額というのは，市町村の税務課（ただし，東京２３区では都税事務所）にある固定資産課税台帳に登録してある土地建物の評価額のことであり，毎年４月に市区町村役場から送られてくる，固定資産税・都市計画税の納税通知書に載っています（ただし，「固定資産税課税標準額」とは別です。）。
(2)　新築の建物の固定資産評価額は建築費の５割から７割ぐらいです。

4　不動産業者の査定書を取得する場合，マイホームを購入したときに受領する重要事項説明書（宅地建物取引業法３５条参照）のコピーの提供を求められますから，重要事項説明書が自宅に残っているのでしたら，受任弁護士にコピーを提供して下さい。

5　住宅ローンの残高がマイホームの固定資産評価額の２倍を超える場合，自己破産のときに限り，大阪地裁の運用上，オーバーローンの状態であることが推定されるため，査定書の取得は不要となります（ただし，個人再生のときは常に必要です。）。
   そして，他に破産管財人が選任されるべき事情がない限り，同時廃止事件としての取扱いを受けますから，破産管財人は選任されません。

６　 宅地建物取引業者は，直接の委託関係はなくても，業者の介入に信頼して取引するに至った第三者に対して，信義誠実を旨とし，権利者の真偽につき格別に注意する等の業務上の一般的注意義務があります（最高裁昭和３６年５月２６日判決）。 
１(1)　被害者側の交通事故（検察審査会を含む。）の初回の面談相談は無料であり，債務整理，相続，情報公開請求その他の面談相談は３０分３０００円（税込み）ですし，交通事故については，無料の電話相談もやっています（事件受任の可能性があるものに限ります。）。
(2)　相談予約の電話番号は「お問い合わせ」に載せています。

２　予約がある場合の相談時間は平日の午後２時から午後８時までですが，事務局の残業にならないようにするために問い合わせの電話は午後７時３０分までにしてほしいですし，私が自分で電話に出るのは午後６時頃までです。
３　弁護士山中理司（大阪弁護士会所属）については，略歴及び取扱事件，弁護士費用，事件ご依頼までの流れ，「〒５３０－００４７　大阪市北区西天満４丁目７番３号　冠山ビル２・３階」にある林弘法律事務所の地図を参照してください。